どうも！ブログ『マネサピ』を運営してます『ゆーきっちゃん』です。今回は、REITについて詳しく解説していきたいと思います。「REITって聞いたことあるけどなんだろう、、、」という疑問を解決していきたいと思います。
REITとは
REITとは、投資家から預かったお金をまとめてプロが運用する投資信託と考えてください。そのため、「不動産投資信託」と呼ばれています。
REIT＝Real Estate Investment Trustの略
日本語訳：不動産投資信託
「なるほど、プロが運用してくれるんだね！けど、どんな不動産を購入してくれるの？」
REITは、プロが集めたお金をマンションやオフィスビル、商業施設などの不動産を購入し、賃料収入や売却益などを投資家に還元する金融商品です。
家賃収入だけではなく売却益も還元してくれます♪しかも、マンションやオフィスビルは個人では買えないから魅力的ですね♪
海外のREITと区別するため日本ではJapanのJを先頭に付けた、J-REITという名称で呼ばれています
REITの特徴としては「不動産投資証券」として、証券取引所に上場しているので、価格は株式と同じように、投資家の需要と共有で日々変動します。上場株式をイメージして貰えばいいと思います。
- 上場株式と同じ扱いだから自由に売買ができます
- 運用益に対しては20%課税対象
- iDeCoやNISAで運用可能
REIT（不動産投資信託）と不動産へ直接投資
REITの魅力は何となくわかったけど、直接不動産購入するのと何が違うの？
できれば、メリットやデメリットを教えてもらいたいです
安心してください♪しっかりと２つの違いを説明していきましょう
そんな声が聞こえてきましたので、REIT（不動産投資信託）と不動産への直接投資のそれぞれリスクを見ていきましょう。
また、そのリスクを踏まえて REITのメリットもご説明していきたいと思います。
不動産へ直接投資のリスク
個人でマンションなどの物件を購入し、賃貸収入や売買益を得る投資法です。
不動産への直接投資を考えたことありませんか？考えた人も中にはいると思います。僕も考えた1人でした。
不動産へ直接投資のリスクは以下3つ
- 投資額：数千万円～（高額）
- 物件の管理：運用に責任義務
- 地震や災害のリスク
直接不動産を取得した場合、オーナーとして色々とやることがあります。ざっくりとこんな感じです。
- 物件選びの知識
- 不動産売買の手続き
- 不動産取得税や固定資産税などの税金関係、
- 取得後の空室対策や物件の設備メンテナンスの運用管理
- 災害等や事故等のリスク
- オーナーとして管理会社とのやりとり
- 不動産市場のチェック
自分でやると、それなりの知識が必要にりますね・・・
REIT（不動産投資信託）のリスク
REITのリスクは以下4つ
地震や災害等
災害によって投資している不動産に損害が出た場合、分配金が減少する可能性があります。REITは配当金の割合が高めなのが魅力ですよね。ただし、必ずしも保証されたものではないので注意が必要です。
上場廃止
REITは株式と同様の性質をもっているため、上場廃止になる可能性もあります。
金利変動
金利が上がると銀行に支払う利息が増えるため収益が減少し、結果的にREITの価格が下落する可能性がありますし、配当金が減配される可能性もあることを覚えておきましょう。
利益剰余金が少ない
REITは、利益の９割以上を分配金として投資家に還元することで、株式会社の利益に課税される法人税が非課税となる特徴があります。そのため、利益を貯め込むことができません。
通常、利益剰余金として会社は利益を内部留保しといて何か危機があると、貯め込んでいた資金を放出して乗り切ります。
しかし、REITはぼぼ分配してしまうため、利益を貯め込んでいないので、株価が大暴落する等の世の中で何か危機的状況が訪れると危機を乗り越えられない可能性があります。
- 地震や災害等
- 上場廃止
- 金利変動
- 利益余剰金が少ない
REIT（不動産投資信託）メリット
利回りが高い
不動産の賃料等により発生した収入から各種の経費等を控除した当期利益の90%超を投資家に分配することで、法人税が免除されて、利益がそのまま分配金として投資家に支払うことができるんです。
上記のように、税制面での優遇措置があるので株式会社の配当金に比べて、REITの分配金は利回りが高いんです。
※2021年11月末時点で予想配当利回り３．５％で５年平均リターンが年率８．３６％となってます（J-REIT）
少ない金額で投資できる
個人で不動産を購入する場合、何千万・何億という資金が必要ですが、REITであれば数万円程度から購入することができます。
様々な物件に投資できる
「オフィスビル」「マンション」「ホテル」など、個人では到底購入することが不可能な物件の購入も可能になります。
専門家が全部やってくれる
物件の選定から維持まで専門家に任せておけば良いので、初心者でも簡単にできます。
換金性が高い
上場しているので、基本的にいつでも購入・売却することができます。
インフレに強い
不動産はインフレに強いといわれている資産の代表でよね。インフレで物価が上昇すれば、不動産の資産価値や賃貸料も上がるので、分配金や売却益の増加につながります。
- 少ない金額で投資できる
- 様々な物件に投資できる
- 専門家ぎ全てやってくれる
- 換金性が高い
- インフレに強い
J-REITの種類
J-REITの銘柄の種類は主に2種類ありますよ。
単一用途特化型REIT
ホテルや商業施設などの限られた用途の不動産への投資です。限られた用途だけの不動産なので、受ける影響が大きく値動きが大きく動く傾向があります。
例えば、ホテルだけに投資しているREITであれば、景気等の影響で観光客の減少するとダメージ受けやすいですよね☺️
複数用途型REIT
マンションと商業施設など２つの不動産や複数を組み合わせた投資になります。
景気の影響を受けやすいホテルと安定的な賃料を見込みやすい居住用マンションを組み合わせることで、リスク分散できますが、値動きの幅が小さくなる傾向があります。
REITには、種類があるので自分が取れるリスクを考えて自分の投資スタイルにあったREITへ投資しましょう。
まとめ
REITは少ない資金で始められる方ができて、投資信託と同じく運用はプロに任せ、物件の管理も必要ありません。不動産投資ってハードルが高いと思うと思いますが、REITだったら初心者でも気軽に始められる不動産投資です。
REITに興味持った方はまず、証券口座を開設しましょう！！
本日の振り返り
不動産への直接投資デメリット
投資額：数千万円～（高額）
物件の管理：運用に責任義務
地震や災害のリスク
REITのリスク
地震や災害等
上場廃止
金利変動
利益余剰金が少ない
REITのメリット
少ない金額で投資できる
様々な物件に投資できる
専門家ぎ全てやってくれる
換金性が高い
インフレに強い
